Съвети на брокери: Как да си договорим по-изгоден наем?

Агенти на недвижими имоти от три големи агенции разкриват тънкостите в сключването на сделка за наем

Пазарът на жилища под наем в по-големите градове и особено в столицата бе изключително затруднен през последните няколко години за разлика от този за покупко-продажба на имоти. Какви са причините?

Около 15% от българите живеят под наем

Това показват последните данни на Eurostat

По време на пандемичната обстановка и особено на периодите с т.нар затваряне(локдаун) много хора напуснаха своите жилища под наем, за да се върнат по родните си места. Компаниите насърчаваха и понякога задължаваха своите служители да работят в режим на „хоум офис“. В този период от 2020г. насам стана популярна възможността особено за хората в IT индустрията да работят от където пожелаят и някои от тях се преместиха на морето, а други в планината. Дистанционната форма на обучение в университетите също накара голяма част от студентите да освободят квартирите в столицата.

Най-желаните локации за покупка на вила край София

Ако вие сте от тези, които дори да бягат от града, все пак искат да бъдат близо до него, то следващите редове са за вас!

Днес обаче след падането на повечето COVID мерки и постепенното връщане на служителите обратно в офисите, пазарът на жилища под наем отново изживява известно раздвижване. Пандемията подейства отрезвяващо на собствениците след „голямото напускане“ и днес е много по-лесно да успееш да договориш добра сделка с хората, които са предлагали имотите си на надпазарни цени. Затова попитахме брокерите от няколко агенции за съвети, с които да договорим по-добра сделка.

„За да се договори изгоден наем или по-скоро, за да се постигнат взаимноизгодни условия и за двете страни в наемната сделка е добре да имаме предвид какви са очакванията на всяка страна и от какви рискове биха искали да се предпазят наемодателите, съответно наемателите“, казва Антон Андонов, изпълнителен директор на агенция „Ера“.

Разбира се, в този процес има две страни и трябва да бъде ясно, че на първо място естествено, наемодателите очакват максимално висока наемна цена. Тя е функция от една страна на индивидуалните характеристики на имота, като местоположение, транспортна достъпност, възможност за паркиране, състояние на сградата и имота, функционалност, обзавеждане и др. и конкуренцията със сходни имоти на пазара на наеми от друга страна, допълва Андонов.

Не е само заради цената: Условията, на които трябва да отговаря един имот, за да е луксозен (ВИДЕО)

Срещаме управляващия партньор на компанията Unique Estates Весела Илиева (ЧАСТ 2)

От какво се страхуват наемодателите?

По думи на Андонов всеки наемодател очаква наемът да бъде заплащан редовно и в срок от наемателя и т.к. законодателството не предоставя някаква специална защита на наемодателите, то всеки собственик отдаващ имота си под наем се стреми да се предпази от риска - наемателят му да не заплати месечния наем и най-вече режийните разходи за ток, вода и парно или газ. Не по-малък риск за наемодателя представлява и опасността върху имота и обзавеждането да бъдат нанесени щети и повреди. Това обичайно става с изискване на депозит от наемателя в размер най-често на един месечен наем, който обикновено не е достатъчен да покрие посочените рискове.

„От дългогодишната ни практика на пазара на жилищни имоти в „ЕРА“ сме установили, че най-изгоден наем като месечна вноска може да се постигне, ако наемателят предложи депозит в размер на 2 или 3 месечни вноски – като гаранция за добросъвестното ползване на имота и изпълнение на финансовите му ангажименти по договора за наем. По този начин наемодателят получава сигурност и гаранции за намеренията на своя наемател и е склонен да прави отстъпки от цената.

Най-скъпата сделка, цените в кварталите и още за имотния пазар през 2022 г. (ОБЗОР)

Припомняме най-интересните неща от годината

Друг подход, който обикновено води до резултат е предплащане при подписване на договора на няколко наема наведнъж – така, наемателят излъчва финансова стабилност и става предпочитан за всеки наемодател.

Най-скъпата сделка с имот за годината е била на цена от 7620 евро/кв. м

На имотния пазар вече се продават имоти с малка отстъпка

В Холандия, Германия, Франция и други европейски страни, наемодателите правят „кастинг“ на потенциалните си наематели. Кандидатите подготвят представяне на себе си или семействата си, с което се надяват да впечатлят бъдещите си наемодатели.

Освен горните съвети, понякога в преговорите преди наемане - като аргумент за намаляване на наемната цена, наемателите обръщат внимание на наемодателите, че всеки месец, през който имотът стои неотдаден, на практика намалява годишната наемна цена на имота и е по-добре месечната наемна цена да бъде намалена с малко – за да се постигне по-добър годишен приход от имота.

Виктория Аврамова от „Имоти БГ“ предлага друг подход на действие при договарянето на по-изгоден наем като се опитва да разгледа темата под различни ъгли.

Как войната в Украйна ще повлияе на пазара на имоти у нас

Започва ли да утихва пандемичната тенденция за търсене на къщи в близост до големите градове?

Тя препоръчва на първо място бъдещият наемател да се постарае да опознае пазара, т.е. да извърши т. нар. маркетингово проучване, за да опознае пазара и да има възможност ясно да разбере какво може да очаква на база на първоначално определения бюджет. Целта на това е по този начин съответно той да може да прецени дали един имот е надценен по отношение на обявения за него наем.

„От друга страна трябва да се отбележи, че конкретният момент от годината при търсене на имот под наем също играе ключова роля. При наемите на недвижими имоти се наблюдава доста ясно изразена „сезонност“. Тенденциозно всяка година има бум в търсенето на имоти под наем през есента (периода от края на август до ноември). Това се дължи на различни фактори, като например: прилива на студенти, начало на учебната година за учениците, приключване на отпуските и желание за промяна и подобрение на стандарта на живот. Съвсем логично през този период на завишено търсене, наемните цени се покачват, имотите не се задържат дълго на пазара, което намалява и шансовете за постигане на по-добра наемна цена“, казва Аврамова.

https://businessnovinite.bg/nedvizhimi-imoti/kak-shte-se-ot.html

По нейни думи има три ключови моменти при договарянето на по-добър наем:

• Предложение за плащане на няколко наема напред (предплащане за 3, 6 или повече месеца). Това предложение може да прозвучи изкушаващо за наемодателя и показва сериозност и дългосрочни намерения (целта на всеки наемодател). Дори собственикът на жилището да откаже получаване на авансово плащане, той ще остане с по-добро впечатление.
• Предложение за по-дълъг наемен срок от стандартния (повече от една календарна година). Така отново ще се остави впечатление за сигурност и сериозност.
• В случай, че жилището се нуждае от освежителен ремонт или допълнително обзавеждане, то кандидат- наемателят може да предложи да извърши такъв ремонт или да набави допълнително оборудване за сметка на намаляване на наемната цена. В този случай всичко е въпрос на сметки – дали вложените средства ще се изплатят на база на договорената наемна цена и срока и на ползване.

„Не на последно място трябва да се отбележи, че тук става въпрос за комуникация между страни – наемател и наемодател. Съвсем естествено, роля ще изиграе и субективния фактор от създаденото впечатление. Именно поради това е добре да приемете на сериозно запознанството с бъдещия наемодател. Често това запознанство може да прилича дори на интервю за работа. Като бъдещ наемател се представете вежливо, кажете 2-3 думи за себе си – къде работите, от къде сте, колко човека ще ползват имота, какви са намеренията ви. Опитайте се да изградите доверие и да скъсите дистанцията“, Съветва още Виктория Аврамова и препоръчва да включваме брокер в преговорите, за да съдействат в преговорите и оформянето на документацията.  

Йорданка Рангелова от агенция  „Адрес“ издава няколко от важните възможности, които могат да ни помогнат за договарянето на по-добър наем в този труден пазар.

• Предплата за няколко месеца напред;
• Дългогодишен договор за наем (повече от 1 година);
•  Жилището да се освежи за сметка на наемателите;
• Изброявате всички възможни недостатъци, още на самия оглед-стари мебели, липса на парко място, липса на удобен транспорт, необходимост от ремонт;
• Когато сте на оглед на жилище, което възнамерявате да наемете,обърнете внимание на външния си вид и маниерите-бъдете спретнати и вежливи, изтъкнете всички свои предимства, които биха направили добро впечатление на наемодтеля:
• Когато електроуредите са стари, можете да предложите на наемодателя да закупите нови за сметка на по-нисък наем;
• Никога не започвайте да говорите веднага за намаление на наема, преди това си поговорете с наемодателя;
• Можете да предложите два депозита, вместо един, за да уверите собственика в дългосрочните си намерения и сериозността си относно плащането на сметки и поддържане на апартамента в чист и спретнат вид.

Автор: Полина Пенчева-Генова

Продължи да четеш