Как да проверим дали имотът има тежести преди покупка?

Ето какво трябва да знаете

Покупката на недвижим имот е една от най-големите финансови сделки в живота на повечето хора. Затова една от най-важните стъпки преди подписване на договор е проверката дали върху имота има тежести. Много купувачи се фокусират върху цената, локацията и състоянието на жилището, но пропускат правния статус на имота. А именно там може да се крият най-големите рискове - ипотеки, възбрани, съдебни спорове, права на трети лица или други ограничения, които могат да доведат до сериозни финансови загуби.

Под „тежести“ се разбират всички вписани в Имотния регистър права или ограничения върху даден имот. Най-често това са:

• ипотеки в полза на банка или кредитор;
• възбрани от съдебен изпълнител;
• искови молби по съдебни дела;
• право на ползване от трето лице;
• договорни ограничения или сервитути.

Всички тези обстоятелства се вписват в Агенция по вписванията чрез Имотен регистър, който съдържа информация за собствеността и вещните права върху недвижимите имоти.

Тази европейска страна продава цяло село със СПА комплекс

До селото се стига през вход с алея от дървета

Защо проверката е задължителна?

Ако купувачът придобие имот с непогасена ипотека или възбрана, той може да наследи проблемите на предишния собственик. Например, ако върху апартамента има ипотека към банка, кредиторът има право да търси удовлетворение от имота, независимо че собствеността е прехвърлена. При възбрана пък сделката може да бъде блокирана или впоследствие атакувана.

С други думи – можете да платите за имот, който не можете спокойно да използвате или дори да загубите. Затова проверката за тежести не е формалност, а ключов елемент от управлението на риска при покупка.

Как се прави проверка за тежести?

1. Чрез удостоверение за тежести

Най-сигурният начин е издаването на удостоверение за тежести от Агенция по вписванията.

Това е официален документ, който показва:

• вписани ипотеки;
• възбрани;
• искови молби;
• други тежести и ограничения към момента на издаване.

Удостоверението се издава по партидата на имота и дава актуална информация за неговото правно състояние.

2. Онлайн справка в Имотния регистър

Проверка може да се направи и онлайн през портала на Агенция по вписванията.

Чрез електронната услуга могат да се видят:

• собственикът на имота;
• вписаните актове;
• ипотеки и възбрани;
• история на вписванията.

Скок на наемите в Европа: Кои страни отбелязват най-високо увеличение?

Растящите наеми се превръщат в сериозна финансова тежест за европейците

Важно е обаче да се знае, че електронната справка не винаги съдържа пълната информация, особено при по-стари имоти. Именно затова експертите препоръчват освен онлайн справка да се извади и официално удостоверение за тежести.

3. Проверка на собствеността

Освен тежестите трябва да се провери и веригата на собствеността:

• кой е реалният собственик;
• на какво основание е придобил имота;
• има ли наследствени претенции;
• има ли съсобственици.

Това се установява чрез нотариалния акт и справка в Имотния регистър. Ако има разминаване между продавача и вписания собственик, рискът е сериозен.

4. Проверка за неплатени задължения

Наред с тежестите е добре да се проверят:

• неплатени местни данъци;
• задължения към етажната собственост;
• неплатени сметки за ток, вода и парно.

Тези задължения не винаги се виждат в удостоверението за тежести, но могат да създадат проблеми след покупката.

Какво не показва удостоверението за тежести?

Много купувачи смятат, че удостоверението решава всички въпроси. Това не е така.

То не показва:

• незаконни преустройства;
• строителни нарушения;
• неплатени сметки;
• спорове, които още не са вписани;
• проблеми с кадастъра.

Коя е единствената държава в ЕС, където жилищата поевтиняват?

През четвъртото тримесечие на 2025 г. цените на жилищата са се повишили с 5,5%

Затова правната проверка трябва да включва и:

• проверка на кадастралната схема;
• съответствие на площ и идентификатор;
• наличие на разрешения за строеж;
• статут на земята.

Добрата практика е проверката да се направи два пъти:

1. преди подписване на предварителен договор, за да се избегне капаро за проблемен имот;
2. непосредствено преди нотариалното изповядване, защото междувременно могат да бъдат вписани нови тежести.

Това е особено важно при сделки с ипотечен кредит или когато продавачът има финансови затруднения.

Трябва ли адвокат?

Формално купувачът може сам да направи проверката. На практика обаче е препоръчително да използва адвокат по недвижими имоти.

Причината е, че юридическата проверка не се изчерпва само с удостоверението за тежести. Специалистът може да открие:

• рискове в документите;
• проблеми в собствеността;
• съдебни претенции;
• несъответствия в кадастралните данни.

Разходът за адвокат е минимален в сравнение с риска от проблемна сделка.