Изгодна сделка или скъп капан? Какво не казват брокерите за имотите със статут на „офис“

Какви рискове носи покупката на офис с цел живеене?

Все повече хора се насочват към покупка на имоти със статут на офис, особено в големите градове, където цените на жилищата остават високи. На пръв поглед подобна сделка изглежда изгодна – хубав апартамент, обзаведен в хубав квартал и на ниска цена. Но зад тази ниска цена често стоят редица административни, финансови и правни особености.

По темата разговаряме с Диляна Христова, генерален мениджър на българската строително-инвестиционна компания NovaCity Group, която има над 20 години опит в сферата на строителството и недвижимите имоти.

Какво оззначава един имот да е със статут на „офис“?

Снимка: Getty Images / iStock

По думите на Диляна Христова офисът е обект, чието предназначение е определено документално.

„Като „Офис“ се категоризира обект, който е дефиниран като предназначение по документи като такъв, със специфични разпределение и функционални изисквания на сградата, в която се намира, интензивност на ползване (работни помещения) и правила за ползване според Закона за устройство на територията (ЗУТ).“

Тя подчертава, че основната разлика спрямо жилището е неговото предназначение.

„Жилището е за постоянно обитаване и има стандартни изисквания за жилищни условия и офисът не е предвиден като „жилищен“ по предназначение, например за адрес, обслужващи документи, понякога и технически параметри като вентилация, санитарни условия според конкретния обект“.

Какви рискове носи покупката на офис с цел живеене?

Според Христова, ако няма подадени сигнали, често няма механизъм да се установи дали офисът се използва за живеене, въпреки че това не е законно.

„Реално ако няма постъпили конкретни оплаквания за нарушаване на спокойствието, хигиената и условията на работа в офис сградата, няма механизъм за определяне дали офисът се използва за жилищни нужди или не, въпреки че не е законно“.

Тя предупреждава, че това крие редица рискове:

„Административен – възможни проверки и предписания при несъответствие между фактическо ползване и предназначение. Правен, ако имотът е в режим на етажна собственост, е възможно да има правила, които ограничават определено ползване, потенциална невъзможност за адресна регистрация, повишаване на разходите за комунални услуги и поддръжка на сградата.“

Като пример тя посочва, че:

„За жилищата електроенергията се заплаща на база регулиран пазар, с цени, определяни от КЕВР, а офисите се таксуват като небитови клиенти и купуват електроенергия по тарифи на свободния пазар. Такса битови отпадъци е в пъти по-висока за офиси, отколкото за жилища.“

Колко години трябва да работите, за да си купите жилище в София със средна заплата?

Столицата ни е сред градовете в Европа, където покупката на собствено жилище изисква много повече години труд

Законно ли е да се живее в офис?

Снимка: Getty Images/iStock

По този въпрос експертът е категоричен.

„Съгласно ЗУТ всеки самостоятелен обект в сграда има строго определено предназначение. Ползването на имота трябва да следва неговото предназначение.“

При използване на офис като жилище могат да последват санкции.

„Използването на имот не по предназначението му е административно нарушение, което би следвало да води до сериозни глоби и мерки – парични санкции, принудително извеждане, и дава право на дружествата за комунални услуги да прекратят захранването на имота с електричество и вода. Има случаи, когато не се стига до проблем, но това не означава, че е законно.“

Как гледат банките на подобен имот?

Според Диляна Христова финансовите институции се ръководят от документите.

„Банковите институции работят на база документи, а не на база реално ползване на обекта.“

Това означава, че офисът ще бъде разглеждан именно като офис.

„Възможно е да се получат по-неблагоприятни условия за финансиране, отказ, в случай че не отговаря на политиката на кредитиращата институция или по-строги изисквания към придружаващите документи.“

Може ли да продадете семеен имот без съгласието на съпруга или съпругата?

Семейният кодекс защитава жилището на семейството при сделки с недвижими имоти

По-високи ли са данъците и разходите?

Снимка: iStock

По думите ѝ в много общини има разлики в данъчните ставки според предназначението и категорията на обектите, но като цяло данъците са по-високи за офиси, отколкото за жилища.

Разлики може да има и при текущите разходи.

„Често офис имотите са с различен тарифен режим или класификация за консумативи... Реалният разход зависи и от това как се извършва измерването – с контролни или индивидуални електромери и водомери и какви са общите правила на сградата за разпределяне на консумативите.“

Възможна ли е промяна на статута?

Такава процедура съществува, но не е лесна.

„Да, може, но обичайно включва проектна част и съобразяване с изисквания за жилищни помещения, съгласуване и разрешителни...“

Сред основните пречки е изискването в смесени сгради е жилищата и офисите да са с отделен вход, което често е невъзможно да бъде осъществено.

„В общи линии тази процедура е възможна, но не е бърза и не е евтина.“

Какво трябва да провери купувачът?

Експертът съветва преди сделката задължително да бъдат проверени:

1. Нотариалният акт или друг документ за собственост
2. Кадастралната скица
3. Удостоверение за тежести
4. Предназначението на имота по документи
5. Разпределението на обекта
6. Наличие на извършени преустройства и необходимите разрешения;
7. Съответствието между документите и реалното състояние на имота

Какви са рисковете за наемателите?

Използването на офис като жилище може да създаде проблеми и при наем.

„Съществува реален риск от проверки и предписания, ако е в несъответствие с предназначението и изискванията, особено в случай на подадена жалба. В случай на наемане на офис с цел ползване за жилищни нужди, ако в договора за наем това не е изрично описано, може да следва прекратяване на договора и неустойки за наемателя.“

Какви са най-честите измами при ремонти?

Експерти подчертават, че измамите не бива да се приемат със срам, тъй като всеки може да стане тяхна жертва.

Най-разпространените заблуди

Снимка: iStock

Според Диляна Христова купувачите често имат погрешни очаквания:

„Щом го купувам, значи мога да живея без проблем.“ – „Не винаги: има разлика между фактическо ползване и законово съответствие.“

„Няма никакви допълнителни разходи.“ – „Има: ремонти, пригодност, процедури, такси, банкови условия.“

„Банка ще даде кредит като за жилище.“ – „Често условията са различни, понякога по-неизгодни или с отказ.“

„Промяната на статута е лесна и евтина.“ – „По-често не е: зависи от обекта и изискванията.“

„Разходите са еднакви с жилище.“ – „Може да са сходни, но често има разлика според тарифите, облагането и реалното ползване.“

По-ниската цена на имот със статут на офис невинаги означава по-изгодна сделка. Преди покупка експертите съветват купувачите внимателно да проверят предназначението на имота, документите и всички бъдещи разходи, за да избегнат неприятни изненади след сделката.