Може ли да продадете семеен имот без съгласието на съпруга или съпругата?

Семейният кодекс защитава жилището на семейството при сделки с недвижими имоти

Продажбата на семейно жилище невинаги зависи единствено от неговия собственик. Дори когато имотът е лична собственост само на единия съпруг, законът в определени случаи изисква изричното съгласие на другия. Причината е защитата на семейството и на ненавършилите пълнолетие деца. Това правило е уредено в чл. 26 от Семейния кодекс и се прилага не само при продажба, но и при дарение, замяна, учредяване на ипотека и други сделки на разпореждане със семейното жилище.

Според закона съгласие от съпруга или съпругата е необходимо, когато жилището служи за семеен дом и двамата съпрузи нямат друго жилище – независимо дали е обща собственост или лична собственост на някой от тях. Това означава, че дори имотът да е придобит преди брака или да принадлежи само на единия съпруг, той не може свободно да бъде продаден, ако е единственото семейно жилище. Правилото важи и когато съпрузите живеят разделени, както и при избран режим на разделност, освен ако законът не предвижда друго.

Снимка: iStock

Ако съпругът или съпругата откаже да даде съгласие, собственикът не е лишен от възможността да се разпореди с имота. В този случай може да поиска разрешение от районния съд. Съдът ще даде такова разрешение само ако прецени, че сделката няма да навреди на интересите на ненавършилите пълнолетие деца и на семейството. Така законът се стреми да намери баланс между правото на собственост и защитата на семейния интерес.

Продажба, извършена без необходимото съгласие и без съдебно разрешение, не е автоматично нищожна, но може да бъде оспорена от съпруга, чието съгласие не е било поискано. Съгласно Тълкувателно решение № 5 от 29 декември 2014 г. на Върховния касационен съд, тази недействителност е относителна – сделката остава валидна между страните, но няма действие спрямо съпруга-несобственик, който има право да поиска съдът да я обяви за недействителна.

Може ли да прехвърлите имот на детето ви, ако е под 18 години?

Сделките с недвижими имоти задължително се оформят с нотариален акт и подлежат на специални законови разпоредби

Важно е да се знае, че законът не определя конкретен срок, в който съпругът може да предяви такъв иск, стига бракът все още да съществува. Възможно е обаче сделката впоследствие да бъде потвърдена, ако съпругът даде съгласието си след нейното сключване. За да има правно действие, това съгласие трябва да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

Преди продажба на семейно жилище е препоръчително собственикът да провери дали законът изисква съгласието на съпруга или съпругата. Така могат да бъдат избегнати бъдещи съдебни спорове и рискът сделката да бъде оспорена. В подобни случаи предварителната консултация с нотариус или адвокат често спестява значително повече време и разходи впоследствие.