В кои квартали на София доходността от наем е най-висока?

Колко средно се печели от отдаване под наем

Инвестицията в недвижим имот в София продължава да бъде една от най-предпочитаните форми за съхранение и увеличаване на капитала. Но през 2026 г. въпросът вече не е „ще растат ли цените“, а „каква реална доходност можеш да очакваш“. След години на бурен ръст пазарът навлиза в по-зряла фаза, в която добрата сметка е по-важна от емоцията.

Най-често инвеститорите гледат два типа доходност:

• Брутна доходност – годишният наем спрямо покупната цена на имота.
• Нетна доходност – това, което реално остава след разходи, данъци, ремонти и празни периоди.

През 2026 г. брутната доходност в София обикновено е между 4% и 6%, а нетната – между 3% и 4.5%, според квартала и типа имот. 

1 кв. м. у нас се продава за 3 пъти повече от себестойността си

Накъде ще вървят цените на имотите тази година?

Пример 1: Двустаен в Младост

Да приемем следната ситуация:

• Цена на имота: 170 000 евро
• Месечен наем: 850 евро
• Годишен наем: 10 200 евро

След данъци, поддръжка, ремонти и евентуален един празен месец годишно, реалната нетна доходност може да падне до около 4.2–4.5%.

Точно квартали като Младост, Студентски град, Овча купел и Кръстова вада често дават най-добрия баланс между цена и наем.

Пример 2: Луксозен имот в Лозенец

При по-скъпите райони доходността обикновено е по-ниска.

• Цена на имота: 320 000 евро
• Наем: 1 200 евро
• Годишен наем: 14 400 евро

Нетната доходност тук често пада до около 3–3.5%, но инвеститорите разчитат на по-качествени наематели и по-силен потенциал за покачване на цената във времето. 

Кои квартали носят най-добра доходност?

През 2026 г. пазарът в София се разделя на три основни категории:

Висока доходност (5–6% бруто)

• Студентски град
• Люлин
• Овча купел
• Надежда
• Дружба

Тук входът е по-достъпен, а търсенето на наеми остава силно.

Баланс между доходност и качество

• Младост
• Кръстова вада
• Малинова долина
• Манастирски ливади

Това е „златната среда“ за много инвеститори през 2026 г. 

По-ниска доходност, но престиж

• Лозенец
• Изток
• Център
• Докторски паметник

Тези райони носят по-нисък процент доходност, но често пазят стойността си по-добре при кризи.

Скритите разходи при покупка на имот: какво не ти казват брокерите

Всичко, което трябва да знаете

Какво влияе на реалната печалба?

Много хора смятат само наема, но пропускат скритите разходи, а сред тях са данък върху наема, ремонт и обзавеждане, брокерски комисиони и други.

Именно затова разликата между брутна и нетна доходност често е 1–2 процентни пункта.

Ще продължат ли да растат цените?

След силния ръст през последните години, анализаторите очакват по-умерен пазар през 2026 г. София остава най-ликвидният имотен пазар в България, но вече се виждат признаци на охлаждане – по-бавни сделки и спад в броя продажби. 

Ако очакваш бързо забогатяване, то отдаването под наем на жилище не е най-добрия вариант. Но ако търсиш сравнително стабилен актив с дългосрочен потенциал, София все още предлага добри възможности.