Актуализират имотния данък у нас, как и защо?

Тази стъпка би се осъществила по препоръка на Световната банка

В обсъждането на финансовата стабилност на местната власт и нивото на собствените ѝ приходи, данъкът върху недвижимите имоти често заема централно място. Причината се крие в остарелите данъчни оценки и липсата на ефективен механизъм за тяхното актуализиране. Именно на този проблем е посветена голяма част от анализа на Световната банка в доклада „Преосмисляне на общинските финанси: Преглед на публичните финанси на поднационално ниво в България“. В документа се разглежда подробно състоянието на имотния данък и се предлагат конкретни стъпки за неговото адаптиране към реалната икономическа ситуация. 

Макар на теория да изглежда стабилен, на практика имотният данък изостава значително от динамиката на пазара, особено в редица региони в страната. През 2023 г. общините събират около 400 млн. лв., което е едва 0,22% от БВП – в сравнение с 0,32% през 2014 г. Средно това означава около 62 лв. на човек, но разликите между отделните общини са драстични – от около 502 лв. на човек в туристическата Несебър до под 4 лв. в Сатовча. Световната банка отбелязва, че системата разчита на административна и остаряла основа, която не отразява актуалните цени и не прави разлика между различните квартали и типове имоти, пише в анализ на Института за пазарна икономика. 

Жилищните кредити у нас бележат сериозен ръст

Банковите заеми на домакинствата също нарастват

Облагането се базира на формула, в която влизат базова стойност на квадратен метър и различни коефициенти – за зона, инфраструктура, характеристика на имота, етажност и износване. Проблемът е, че тези стойности не се индексират автоматично и почти не са променяни от 2009 г. Така пазарът расте, но данъчната основа остава непроменена. В София, например, данъчните оценки са между 3,5 и 4,5 пъти по-ниски от пазарните цени, а в най-желаните квартали разликата достига дори пет-шест пъти. Подобна ситуация се наблюдава и в Пловдив, Бургас и някои морски общини. Това води до сериозни несъответствия – сходни жилища плащат коренно различни данъци, често заради остарели зони или неадекватни коефициенти.

Допълнителен проблем създават и широките универсални преференции – като 50% отстъпка за основно жилище или пълно освобождаване при ниска данъчна оценка. Те не са обвързани с доходите на домакинствата и съкращават данъчната база, като според анализа близо една трета от потенциалните приходи не достигат до общините. На това се добавят слабо поддържани регистри и неравномерна събираемост, което води до ниска ефективност и все по-голяма зависимост от трансфери от държавния бюджет.

Като първа и неотложна стъпка експертите предлагат актуализация на данъчната база в срок от 12 до 18 месеца. Това би включвало еднократно увеличаване на базовите стойности и преначертаване на зоните в градовете според настоящата инфраструктура, търсене и качество на средата. След тази корекция трябва да се въведе механизъм за автоматична индексация, който чрез индекс на цените на жилищата ще осъвременява стойностите ежегодно с предвидими и плавни стъпки.

Следващият ви брокер може да е тийнейджър

Младите агенти се борят с възрастови стереотипи

Паралелно с това се препоръчва преминаване от поголовни към целево насочени облекчения. Универсалните намаления не са ефективни – те се прилагат и там, където не са нужни. По-удачно би било да се въведат временни отстъпки според дохода – например чрез ваучери или директно финансирани намаления за домакинства под прага на бедността. Това ще защити уязвимите групи, без да обезсмисля актуализираните оценки и да пречи на реформата.

За да бъде тази реформа ефективна, е необходима и цялостна модернизация на администрирането. Това включва синхронизация между кадастър, имотен регистър и ЕСГРАОН, отстраняване на дублирани и празни записи, въвеждане на електронни известия и разплащания, както и автоматични напомняния. Добра практика е и постепенното въвеждане на промените, особено в чувствителни общини – например чрез временни горни граници за нарастване на данъка и активна комуникация с гражданите.

Снимка: iStock

В дългосрочен план се препоръчва преминаване към пазарна оценка, базирана на обективен анализ на данни, ясна методология и контрол на качеството. Това би могло да започне пилотно в един-два големи града, като се създаде междудисциплинарен екип и се публикуват редовни доклади за точността на оценките. При добре функционираща система, редовната преоценка на всеки 2–3 години с междинна индексация ще осигури адекватна данъчна основа и ще сведе до минимум изкривяванията. Най-същественото е, че подобен модел би гарантирал относителна справедливост – сходни имоти ще плащат сходни данъци.

Реформата обаче трябва да бъде внимателно управлявана, за да бъде приета социално и политически. Нужно е да се предвидят ясни преходни разпоредби, включително кратък тестов период, в който данъчните съобщения да включват информационна бележка с хипотетичната нова сума.

Всеки може да е брокер. И точно това е проблемът

Националното сдружение Недвижими имоти настоява за въвеждане на правила, стандарти и етична отговорност

В градовете, където таксата за битови отпадъци все още е обвързана с данъчната оценка, актуализацията на имотния данък трябва да бъде придружена от промяна в посока „замърсителят плаща“, за да се избегне прехвърляне на проблеми от една система в друга. Комбинирането на индексация, ново зониране, по-справедливи преференции и по-добро администриране ще направи системата по-прозрачна и устойчивa. Това не е „повече данъци на всяка цена“, а необходима реформа за по-голяма предвидимост, ред и справедливост – с плавно следване на пазарната реалност, вместо шокови скокове на всеки десет години.

Последвайте businessnovinite.bg в INSTAGRAM 

Последвайте businessnovinite.bg във FACEBOOK

Последвайте businessnovinite.bg в LINKEDIN