Пробужда ли се пазарът на офис площи в София след отпадането на мерките?

Украински компании вече оглеждат сгради в София, където да базират бизнеса си

Последните две пандемични години бяха особено тежки за пазара на офис площи. С налагането на мерките за социална дистанция сериозна част от тези пространства бяха освободени, а служителите се сблъскаха с "хоум офис"(работа от вкъщи) действителността.

Днес, след отпадането на всички мерки от пандемията от COVID-19, почти не се говори за работен процес, осъществяван само от вкъщи.

Новият модел на работа под формата на „хибрид“, според който служителите прекарват половината от седмицата у дома и другата половина от офиса, наложи някои от големите компании у нас да търсят отново по-големите офис пространства, които бяха освободили.   

Към днешна дата наблюдаваме нарастване на наетите офис площи в София. Те възлизат на приблизително 154 000 кв. м за 2021 г., в сравнение с пандемичната 2020 г., когато в столицата бяха наети  едва 107 382 кв. м. Това е ръст от около 50%.

И не само това! Малко хора се замислят, че големите международни компании имат определени изисквания, на които офисите им в различните страни, в които оперират, трябва да отговарят. Понякога става въпрос за необходимост от социализация на екипите. Офис пространствата трябва да отговарят на естеството на работа на самата компания, нейния имидж и все повече на изискванията на служителите в компанията или зеления начин на работа и живот.

 

„Средните наемни нива на офис площите остават стабилни и без съществена промяна. В централните бизнес райони офертните нива на първокласни офиси се запазват на 15 евро/кв.м и 12-14 евро/кв.м по големите булеварди и в покрайнините на града. Цените на сградите от по-нисък клас остават под натиск, най-вече поради желанието на наемателите за миграция към по-благоприятни локации и сгради от клас А“, казва мениджърът на офис площи от Cushman&Wakefield Forton Йордан Кръстев, потвърждавайки желанието на наемателите да работят в по-висок клас сгради.

По данни на брокера от Luximmo Finest Estates Диана Любенова през последния месец украински фирми също проявяват интерес към офиси у нас, но предимно от клас Б, без дългосрочен ангажимент. Тяхното желание е за договори до 1 година, което затруднява процеса, защото по време на пандемията наемодателите на офиси са се съгласявали на краткосрочни наеми от 1 до 3 години, но днес отново държат на договор за 3-5 години.

Други работодатели, се оказва, че имат малко по-специфични изисквания, доста различаващи се от официалното схващане, че големите компании, говорейки най-вече за тези от IT индустрията, искат да оперират от големи офис сгради в района на „Бизнес парка“ в София. Напротив!

„Съвременните мениджъри в опита си да привлекат служителите обратно по работните им места предлагат офис пространства, които не са обвързани изцяло и единствено с работна атмосфера. Къщите също се превръщат в потенциални офиси и има засилен интерес към компании, като комбинират домашната атмосфера с озеленен двор, близост до природата, решенията на вентилиращите системи и възможността за свеж въздух също са важен фактор“, казва Зара Котева, мениджър "Луксозни и корпоративни наеми" на Unique Estates.

Според Котева офис пазарът продължава страда от ниския процент свободни площи в новите клас А проекти, построени през последните 3-5г. и при наличието на такава сграда, тя се отдават изцяло още преди завършването ѝ.  

Колкото до местата в София, където корпорациите разполагат своите офиси, най-много свободни площи има по протежението на бул. Цариградско шосе, а най-малко налични офиси в района на Paradise Center, допълва тя.

„Сгради клас А на топ локации, (най-предпочитаната локация вече е около Paradise Center) са 13 евро/кв. м, като достигат и до 16 евро/кв. м. Сградите на Цариградско шосе са от 10 до 13 евро/кв. м. В „Бизнес парк“ зависи колко нова е сградата и цените са от 10 до13 евро/кв. м. В Центъра наемите варират от 10-15 евро/кв. м като пак зависи от класа сграда“, казва Диана Любенова.

Подобни данни представят и на форумът Office Investment на сп. Градът, където бяха представени дани на Cushman&Wakefield Forton. Според проучване им момента в София за първото тримесичие на 2022г.:

• 2.021 млн. кв. м са наличните офис площи от клас А и Б;
• 199 800 кв. м са планираните за строеж офис площи, планирани за довършване през 2023-2024г.;
• 45 200 кв. м са отдадени под наем в София;
• 16,70% свободни площи клас А и клас Б;
• 12-14 евро - офертен наем за клас А, офиси извън центъра на София 12-14 евро;
• 15 евро - офертен наем за клас А офиси в центъра на София;
• 2.30 - 4.00 - сервизна такса;

Тези цени по думи на Любенова са без ДДС и такса поддръжка, която леко се е повишила заради цените на тока и всичко останало. Стандартно тя е около 2-3 евро/кв.м., като в сгради клас А не пада под 2,5 евро/кв.м. Много сгради са на принципа open book (В края на годината смятат всички направени разходи, делят ги и ако има разлика приспадат или взимат). Най-често в края на годината излиза 2,8 евро/кв.м без ДДС.

Защо е „страшно“ за инвеститорите да влагат в нови офис сгради?

Както вече споменахме един от основните проблеми за липсата на подходящи офиси в момента са и проблемите в строителния сектор. По предварителни данни за първото  тримесечие на 2022 г. според мениджърът на офис площи Йордан Кръстев делът на свободните офис площи в София леко намаля до 16.4%, главно поради липсата на нови проекти.

Брокерът на луксозни и корпоративни имоти Зара Котева казва, че се наблюдава спад в сравнение с последния инвестиционен цикъл от 5 г., когато е имало сериозен бум в този период на завършване на нови офис проекти.

В следващия 3-годишен период се завършват едва няколко значими офис сгради, но има отлични проекти от доказани инвеститори, които брокерите по техни думи очакват да бъдат построени при стабилизиране на здравните, икономически и военно-политически тенденции в света, тъй като този пазар е изключително наситен от големи международни корпоративни наематели, които тепърва преработват дългосрочните си политики за ползване на офисите си.  

Отслабване на строителната активност забелязват и мениджърите на офис площи на Cushman&Wakefield Forton, като Йордан Кръстев отбелязва двата основни фактора, които влияят на инвестициите в сегмента. На първо място по негови думи е стагнацията на пазара на недвижими имоти през последните две години и липсата на нови наематели, което е довело до все по-голямо предлагане и намаляващо търсене. Втората причина е ръстът на цените на строителните материали, вследствие на което част от инвеститорите са започнали да отлагат проектите си.

Това означава, че наемателите ще имат по-ограничен избор от нови офис сгради за традиционни офиси.

Все още ли са фактор споделените офиси?

Водещо към днешна дата за наемателите на бизнес имоти са гъвкавите офис решения, които след началото на пандемията се превърнаха в т.нар. коуъркинг пространства (споделени офиси).

„В София те надминаха 45 000 кв.м и очакваме да отворят още 2 500 кв.м през април. Наблюдаваме тенденцията компаниите, които се интересуват от коуъркинг, да се ориентират към офиси, разположени извън централните райони на София – общо 75% от всички избират като локация офис зоните на големите булеварди и покрайнините на града. Централните райони пък са интерес основно за по-малки консултантски компании, агенции и фрийленсъри. Основно изискване остава комфортната офис среда, ниските шумови нива и удобствата, които са в близост“, казва Кръстев.

Колко "зелени" са зелените решения? 

Изискванията на наемателите се промениха след пандемията в посока на по-голямо търсене на зелени пространства в близост до офис сградите, парко места или близост до метростанция.

„Предпочитани са места, които са в добре интегрирана заобикаляща среда в близост до мол,  парк и други удобства като спортни зали, детски центрове и т.н. Значителен фактор за големите корпоративни наематели е сертифицирането за устойчивост като програмите за сертифциране на „зелени сгради“ - LEED, BREEAM, и др.“, казва Зара Котева.