За какво трябва да внимавате, ако купувате имот на зелено?

Всичко, което трябва да знаете

Покупката на имот „на зелено“ се превърна в една от най-предпочитаните възможности за придобиване на ново жилище. Причината е проста - купувачите често получават по-ниска цена в сравнение с вече завършените имоти, по-голям избор на апартаменти и възможност да изберат разпределение, етаж и изложение още в началото на строителството.

Наред с предимствата обаче този тип инвестиция крие и определени рискове. Когато купувате жилище, което все още не е завършено, Вие влагате средства в проект, чийто краен резултат предстои да бъде реализиран. Именно затова е важно да познавате всички етапи на сделката, необходимите проверки и начините за защита на Вашите права.

Терминът „на зелено“ се използва за покупка на имот в сграда, която все още е в процес на строеж или чието изграждане предстои да започне. В този случай купувачът сключва договор със строителя или инвеститора преди сградата да е завършена и често изплаща част или цялата цена поетапно според напредъка на строителните дейности.

Кои са скритите разходи при правене на ремонт и как да ги избегнете?

Една от основните причини ремонтите да излизат по-скъпо от очакваното са проблемите, които не се виждат в началото

Основното предимство е по-ниската цена. От друга страна, съществува риск от забавяне на строежа, промени в проекта или финансови затруднения на инвеститора. Затова предварителната проверка е от ключово значение.

Какви проверки трябва да направите преди подписване на договор?

Проверка на собствеността върху земята

Първата стъпка е да установите кой е собственик на терена, върху който ще бъде изградена сградата, пише Pravata mi.

Чрез справка в Имотния регистър можете да проверите:

• дали строителят е собственик на земята;
• дали разполага с учредено право на строеж;
• дали върху имота има ипотеки, възбрани или други тежести;
• дали има съдебни спорове, свързани с терена.

Тъй като регистърът е публичен, всеки може да получи информация срещу заплащане на съответната държавна такса.

Проверка на инвеститора и строителната компания

Не по-малко важно е да проучите фирмата, която ще изгражда бъдещия Ви дом.

Чрез справка в Търговския регистър можете да установите:

• дали дружеството е действащо;
• кой е неговият собственик и управител;
• дали има производство по несъстоятелност;
• какво е финансовото му състояние;
• дали има опит с подобни проекти.

Добра практика е да разгледате и вече завършени сгради на същия инвеститор, както и мнения на други клиенти.

Какъв договор се сключва при покупка „на зелено“?

Тъй като към момента на подписване жилището все още не съществува като самостоятелен обект, обикновено се сключва предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Този договор задължително трябва да бъде в писмена форма. Ако това изискване не бъде спазено, договорът е нищожен и не поражда правни последици.

След завършването на сградата страните подписват окончателен договор под формата на нотариален акт, чрез който собствеността върху имота се прехвърля на купувача.

Какво трябва да съдържа предварителният договор?

Подробно описание на имота

В договора трябва ясно да бъдат описани:

• идентификаторът на имота;
• площта;
• етажът;
• броят на помещенията;
• прилежащите части;
• границите и местоположението.

Колкото по-прецизно е описанието, толкова по-малък е рискът от бъдещи спорове.

Предлагането на жилища изпреварва търсенето, какво ще се случи с цените

Това се случва за първи път от 12 години

Продажната цена

Цената трябва да бъде определена ясно и недвусмислено.

Обичайно плащането може да бъде организирано по няколко начина:

• еднократно плащане при завършване;
• плащане на капаро;
• разсрочено плащане на отделни вноски според етапите на строителството.

За по-добра защита на купувача е препоръчително договорът да съдържа:

• срок за завършване на строителството;
• срок за издаване на нотариален акт;
• неустойки при забавяне;
• лихви при неизпълнение;
• гаранции и обезпечения.

Тези клаузи могат значително да намалят риска от загуба на средства.

Кога ставате собственик на имота?

Много купувачи погрешно смятат, че стават собственици веднага след подписване на предварителния договор. В действителност това не е така.

Правото на собственост се придобива едва след подписването на окончателен договор под формата на нотариален акт.

Това обикновено се случва след достигане на етап „груб строеж“, когато сградата има изградени външни стени и покрив. Завършването на грубия строеж се удостоверява с официален протокол от съответната общинска администрация.

След сключването на нотариалния акт собствеността се вписва в Имотния регистър, което защитава вашите права спрямо трети лица.

Защо Акт 16 е толкова важен?

Преди окончателното плащане е препоръчително да проверите дали сградата разполага с Разрешение за ползване, известно още като Акт 16. Без този документ сградата не може законно да бъде обитавана и използвана по предназначение. Макар жилището да изглежда напълно завършено, липсата на Акт 16 може да доведе до сериозни затруднения за собствениците.

В определени случаи вместо право на собственост може да Ви бъде прехвърлено право на строеж. Това е ограничено вещно право, което ви дава възможност да станете собственик на бъдещия имот след изграждането му.

Важно е да знаете, че правото на строеж и правото на собственост са различни правни институти, макар в крайна сметка да водят до придобиване на жилището след неговото построяване.

Наша съседка отпуска до 36 000 евро за ремонт на стари жилища

Програмата е за жилища, построени преди 1990 г.

Какво можете да направите, ако инвеститорът откаже да прехвърли собствеността?

Ако сте изпълнили задълженията си по предварителния договор, а продавачът откаже да подпише окончателен договор, законът ви дава право да защитите интересите си по съдебен ред.

Чрез предявяване на иск пред съда можете да поискате съдебното решение да замести окончателния договор. Особено важно е исковата молба да бъде вписана в Имотния регистър. По този начин ще предотвратите възможността продавачът да прехвърли имота на друго лице преди приключване на делото.

Ако съдът уважи иска Ви, решението има силата на окончателен договор след влизането му в законна сила. След това ще трябва да изпълните всички финансови задължения по сделката, включително плащането на оставащата част от цената, дължимите данъци и нотариални такси.