Дума на деня: Органичен растеж
Какво е "органичен растеж"?
От индивидуалната покупка към споделената собственост: Как българска платформа прави колективното инвестиране в имоти възможно?
„Колективното инвестиране не се различава по никакъв начин от инвестицията в недвижим имот като частен инвеститор“, обясни Красимир Кръстев - основател на QuartFund
Инвестициите в недвижими имоти традиционно се възприемат като привилегия за хора с голям капитал. Покупката на висок клас имот често изисква стотици хиляди или дори милиони евро, което автоматично изключва голяма част от потенциалните инвеститори. Именно този проблем стои в основата на идеята зад QuartFund - българска платформа за колективно инвестиране в недвижими имоти, която позволява няколко инвеститори да участват заедно в придобиването на един и същ актив.
Снимка:
iStock
В интервю за bTV Бизнес Новините основателят и главен изпълнителен директор на компанията Красимир Кръстев разказа как работи моделът, защо платформата се фокусира единствено върху премиум сегмента и какви са предизвикателствата пред развитието на този тип инвестиции в България.
Каква е идеята на платформата?
Според Кръстев идеята зад платформата е проста – вместо един човек да закупи цял имот, няколко инвеститори могат да участват заедно при равни условия и да притежават реален дял от него. Така активи, които доскоро бяха достъпни само за ограничен кръг инвеститори, вече могат да бъдат част от портфейла на значително повече хора.
„Колективното инвестиране не се различава по никакъв начин от инвестицията в недвижим имот като частен инвеститор. Единствената разлика е, че позволява на повече хора да инвестират заедно в имот, който иначе не биха могли да си позволят“, обясни Кръстев.
Снимка:
iStock
По думите на основателя QuartFund е първата лицензирана платформа в страната, която работи по европейския регламент за колективно финансиране. Макар нормативната рамка вече да съществува на европейско ниво, адаптирането ѝ към българското законодателство се оказва дълъг и сложен процес.
Изграждането на правната структура на платформата отнема близо година. Основната цел е инвеститорите не просто да финансират даден проект, а да придобият реална собственост, защитена по ясен юридически механизъм. Затова всеки имот се придобива чрез отделно акционерно дружество, а инвеститорите стават негови акционери според размера на своето участие.
Това, според Кръстев, осигурява по-високо ниво на защита в сравнение с традиционните сделки, при които голяма част от проверките и рисковете остават за сметка на самия купувач.
Защо само премиум имоти?
За разлика от много инвестиционни платформи, които търсят голям обем сделки, компанията следва ясно определена стратегия – да инвестира единствено в най-високия сегмент на пазара.
Снимка:
iStock
"Става дума за ексклузивни апартаменти, къщи и пентхауси, които в повечето случаи са на стойност над един милион евро и представляват най-престижните единици в своите проекти." - добавя той.
Причината е, че именно този сегмент традиционно реализира най-висока добавена стойност при завършването и продажбата на строителството. Компанията работи само с ограничен кръг утвърдени строителни предприемачи, като преди всяка инвестиция извършва задълбочена проверка на проекта, финансирането, документацията, партньорите и всички участници в сделката.
Сигурност
Кръстев подчертава, че основният фокус не е максималната доходност, а минимизирането на риска. Всеки проект преминава през подробен анализ, а за инвеститорите се публикува информационен документ, изискван от европейския регламент, който съдържа детайлна информация за проекта и неговите участници.
Допълнителна защита дава и начинът, по който са структурирани дружествата, придобиващи имотите. Те могат да извършват единствено действията, предварително описани в устава – покупка на имота, неговото управление, продажба и разпределение на печалбата между инвеститорите. Това практически елиминира възможността средствата да бъдат използвани за други цели.
Има ли възвръщаемост?
Кръстев подчертава, че законът не позволява на платформата да гарантира доходност и затова компанията работи единствено с прогнозни стойности.
Според него именно премиум сегментът позволява реализирането на по-висока възвръщаемост в сравнение с масовия жилищен пазар, като при отделни проекти прогнозите достигат двуцифрена годишна доходност.
Една от особеностите на платформата е изграждането на вторичен пазар, чрез който инвеститорите могат да продадат своето участие още преди приключването на проекта. Така капиталът не остава блокиран за целия инвестиционен период, което традиционно е един от основните недостатъци при инвестициите в недвижими имоти.
Според Кръстев именно комбинацията между достъп до премиум активи, прозрачна собственост и възможност за последваща търговия прави модела различен от познатите до момента инвестиционни решения на българския пазар.
Той прогнозира, че секторът тепърва ще се развива. По думите му предстои по-строг регулаторен контрол, който ще изчисти пазара и ще създаде равни условия за всички участници. Според него колективното инвестиране няма да остане ограничено само до недвижимите имоти, а в бъдеще ще намира приложение и при финансирането на стартъпи, кредити и други инвестиционни проекти.
