БГ Бизнес
Имотът на "зелено": При какви условия си струва
Недвижими имоти
Само две банки отпускат пълен кредит на Акт 14 (груб строеж), заяви кредитния консултант Петър Илиев
От началото на войната в Украйна и увеличението на цените на строителните материали, в България се създаде нещо като градска легенда, че инвеститорите, които продават имоти на зелено повишават цените на жилищата от етапа на строеж до самото завършване на проекта.
„Малък процент от строителите си позволяват да променят цената до края на строежа, въпреки че поскъпването при тях е близо 20%, включвайки увеличението им за разходи на материали и труд“, казва основателят и изпълнителен директор на холдинга, стоящ зад „Моите Пари“ Деян Василев по време на форума „Покупка на недвижими имоти „на зелено“.
Експертът добавя, че при така създалата се ситуация българските строители по-скоро държат да изпълнят договорите си и да наваксат разликите в маржа.
Все пак проучването на компанията съобщава за няколко единични случая в София за инвеститори, които са се опитали да повишат цената в етапа на строеж, при които обаче се наблюдават липсите на защитни клаузи още при подписването на договорите.
Снимка:
iStock
„Съветваме да използвате както консултантска, така и юридическа помощ при изготвяне на договори за покупка на жилища на зелено, като имате предвид включване на клаузи за забавяне на строителството и замразяване на проекта“, съветва оперативния директор на консултантската кредитна компания CreditLand Петър Илиев.
По негови думи не е препоръчително да изплащаме цялата сума преди проектът да бъде завършен не само заради риска от фалит на строителя в тежката икономическа ситуация, но и заради други фактори. Той съобщи, че на българския пазар има само една-две банки, които могат да финансират целия кредит на акт 14, но това в повечето случаи не е никак рентабилно за купувача.
„Но какъв е интересът банката да финансира цялата покупка на акт 14? Плащаш лихвени проценти по кредит за жилище, в което не можеш да живееш и отделно плащаш и наем за квартира. Понякога жилище на акт 14 е само на стени и покрив без дограма и изградена фасада“, разяснява Петър Илиев.
Снимка:
iStock
Но каква всъщност е мотивацията на българите да купуват имоти на зелено и наистина ли те излизат по-рентабилно при положение, че един строеж може да продължи и от порядъка на 2-3 години? Отговорът всъщност не се изчерпва до финансовата част. Експертите съобщават, че големият проблем е, че клиентите търсят имоти, но пазарът не отговаря на очакванията им. В повечето случаи причината някой да купува имот в столицата на зелено е че няма подходящ имот в квартала, които търсят или всичко там вече е разпродадено. Търсенето е много повече от предлагането.
По думи на Илиев средният размер на кредитите за жилища е 80 хил. лв.. но в по-големите градове купувачите теглят над 200 хил. лв. Експертът изрази очаквания за повишаване на лихвите на европейската централна банка (ЕЦБ) през юни, което ще има и косвено значение за потребителите. Според прогнозите това ще се отрази плавно и на малки стъпки в срок от 3 до 6 месеца.
„Това означава, че при кредит от 80 хил. лв., ако процентът на увеличение е 1, вноската ще се оскъпи с приблизително 67 лв., но ние очакваме увеличение с 0,25%“, разясни Илиев.
По думи на експертите страховете на българите, че инвеститорите няма да завършат проекта, могат да бъдат предотвратени чрез едно добро предварително проучване, като обикновено банките имат списък с „добри инвеститори“, които са успели да завършат имотите навреме и финансовите им отчети са били добре изпълнени. Не са препоръчителни и изпащания на цялата сума преди завършване на проекта. По-добре е това да се случи на няколко транша, казват кредитните консултанти на „Moite pari”.
Илиев съветва купувачите да си направят личен стрес-тест с кредитен калкулатор, защото банките у нас не предлагат фиксиран лихвен процент за целия срок, но има оферти за фиксиране на лихвата за първите 2,3,5 или 10 години. Чрез стрес-теста, с който клиентът ще провери дали финансите му могат да издържат на по-висока инфлация или загуба на работа и заплата, може да се провери и плаващия лихвен процент и неговата промяна във времето.
Според проучването на компанията, хората, които са направили покупка на имот на зелено през последните 2-3 години са 11% от общия брой на закупилите жилище. Интересен факт е че най-голям брой от тях – 47% са купили жилището на етап „проект“, 30% преди акт 14 и най-малък брой – 23% след кат 14.
В групата на хората, които тепърва са решили да закупят имот 39% заявяват, че биха си купили имот на зелено и само 31% от тях биха го направили преди акт 16.
Снимка:
Моите пари
Приблизителната пазарна стойност на имотите, които хората планират да закупят в периода на май месец и ще купят завършен имот са съответно: 33% ще отделят под 100 хил. лв., 24% - между 100 и 150 хил. лв., 23% - между 150-200 хил. лв. и 20% ще отделят над 200 хил. лв.
Бъдещите купувачи съобщават, че основната цел на закупуване е за жилищни нужди (54%), на второ място е с цел отдаване под наем (18%) и запазване на спестяванията от инфлация (13%).
66% от анкетираните отговарят, че ще финансират покупката си с банков кредит, а 33% ще го направят по друг начин.
Основен фактор, който ще влияе на пазара на имотите остава инфлацията, по данни на НСИ през април по данни на НСИ е 14,4%. От представителната извадка на хората, които смятат да закупят завършено жилище - 30% очакват инфлацията да бъде между 15-20%, 20% смятат, че ще бъде между 10-15%, 17% очакват инфлацията да достигне 20-25%, 16% мислят, че ще достигне 25-30%, 12% от анкетираните отговарят, че ще бъде под 30% и само 5% вярват, че нивата на инфлацията ще паднат под 10%.
