Защо имаме нужда от предварителен договор за покупко-продажба на имот?

Преди да стигнете до този окончателен договор е нужно да се премине през дългия процес на подготовка на сделката

Ако сте решили да придобиете недвижим имот, то със сигурност вече сте се сблъскали с цялата система от норматични актове и документи, които се изискват за осъществяване на покупко-продажба. Разбира се, основният и най-важният документ за придобиване е нотариалният акт, с който се изповядва сделката при нотариус. 

Преди да стигнете до този окончателен договор е нужно да се премине през дългия процес на подготовка на сделката, който включва изготвяне и събиране на необходимата документация.

Изготвянето и подписването на предварителния договор е една от най-важните стъпки за това, казват брокерите от Unique Estates.  

Снимка: Андрей Безуглов

Защо е необходим предварителния договор?

Предварителният договор за покупко-продажбата на недвижим имот е основата на която се гради процеса, следващ преговорите. В него се записват всички условия по сделката, така както следва тя да бъде изповядвана. Тоест той обвързва продавача да прехвърли на купувача собствеността на недвижимия имот, срещу определена цена, която пък купувачът от своя страна се задължава да плати на продавача.

По този начин всички договорки са валидизирани в писмен вид и вече може да бъде предаден договорения задатък (наричана още „отменина“ или „капаро“). Друга необходимост от предварителния договор е за банковото кредитиране. Посредством договора се доказва на банката реалното искане за получаването на кредита и спомага да бъде одобрено кредитирането. 

Снимка: Андрей Безуглов

Какви условия се уреждат в предварителния договор?

Предвидено да бъде включено в предварителния договор е обезпечаването на сделката, цената, регламентирането на условията и отношенията, срокове и разпределянето на права и задължения.  

Снимка: Андрей Безуглов

Обезпечаване на сделката

Тази част включва информация по какъв начин ще бъде закупен имотът и ка точно ще бъде платено на продавача. В договора трябва да е ясно обозначено дали купувача ще плати дължимото със собствени средства или ще използва банково кредитиране. С това се свързва определянето на срока за заплащане на дължимото към продавача или по какъв начин да бъде разсрочено, което ще позволи на продавача да набави необходимата сума.  

Нов доклад: Очаква се повишение в цените за наем на офиси

Най-голямата част от сделките (38%) се дължи на релокации

Цена

В предварителния договор има възможност за определяне на окончателната цена за покупката на недвижимия имот.  

Снимка: Андрей Безуглов

Срокове

Още в предварителния договор може да се определи срока за подписване на окончателния договор за прехвърляне на правото за собственост. 

Нов доклад: Свободните жилища са само 2% от общия обем

Най-търсени през полугодието са апартаменти с три спални

Регламентиране на условията и отношенията

В тези условия се разпределят разноските при прехвърлянето на собствеността. Определя се начина на изменение и допълване на договора, отказа от сключването на окончателния договор от някои от страните, както и какви санкции в полза на увреденото лице ще породи този отказ.

Снимка: Андрей Безуглов

Поражда правото да се сключи окончателен договор. По правило предварителният договор поражда само това право. Няма пречка обаче страните да уговорят и прикрепят допълнителни правни последици, извън тези. Така например често се уговаря, че купувачът на имота ще плати цената и ще влезе във владение, въпреки че окончателният договор все още не е сключен.

Предварителният договор не прехвърля вещни права и няма вещно транслативно действие, т.е. нужно за прехвърлянето им е подписването на окончателен договор. Предварителният договор би имал вещно транслантивно действие, ако компетентния съд го обяви за окончателен, поради неизпълнение на задължение на някоя от страните по договора.

В заключение можем да кажем, че предварителният договор не е задължителен елемент от покупко-продажбата на недвижим имот, но в случай на липса на всички документи за бъдеща сделка или желание на купувача да получи банково финансиране, то предварителният договор е подходящ способ за защита интересите на страните по него до окончателната подготовка на сделката.