България купува на кредит: 50% от жилищата се финансират с ипотека

България се нарежда сред топ 3 държави с най-ниски средни ипотечни лихви

Според последния Deloitte Property Index 2025, българският жилищен пазар продължава да расте като отбелязва рекордни нива на цени и обем на сделките през 2024 г. Основните двигатели са стабилният икономически растеж, по-добрият достъп до ипотечно финансиране и позитивните очаквания около присъединяването на страната към еврозоната.

Цени на имотите – нови рекорди и умерен ръст напред

Снимка: iStock

През четвъртото тримесечие на 2024 г. Индексът на жилищните цени в България достига 228 пункта, спрямо 193 пункта година по-рано – повишение от над 18% за година и 128% спрямо базовата година. Средната цена на жилищата в София се покачва до 2080 евро/кв.м в първото тримесечие на 2025 г., според данни на Bulgarian Properties. В южните квартали на столицата еднофамилна къща вече струва около 500 000 евро (Colliers, FY24).

Въпреки очакванията за охлаждане, цените се очаква да продължат да растат умерено през следващите години, стимулирани от недостига на ново строителство и високите нива на спестявания. Националната банка въведе по-строги изисквания за ипотечни кредити през октомври 2024 г. с цел контролиране на прегряването на пазара.

Сделки и активност по градове

Снимка: Getty Images/iStock

Транзакциите през 2024 г. достигат исторически максимум, но динамиката между градовете е неравномерна:

• София регистрира ръст от 10,4% и остава двигател на пазара;
• Пловдив забавя растежа си до 9,4% в началото на 2025 г. (спрямо 24,5% през 2024 г.);
• Варна дори отчита спад от 3,9% в обема на сделките.

Над 50% от покупките в големите градове се финансират чрез ипотечни кредити, показвайки висока зависимост от банковия сектор.

Собственичка на жилище е глобена 26 хил. евро заради прекалено завишен наем

Първоначално наемодателката е възразила срещу наложената санкция

Наемният пазар 

Снимка: Getty Images/iStock

Наемите в столицата също растат. Според Deloitte, ръстът в София през 2024 г. е 16%, в Пловдив – 9%, а във Варна – 18%. Средната цена за едностаен апартамент в София варира между 400 евро в периферията и 750 евро в центъра.

Пазарът на жилища с инвестиционна цел (за отдаване под наем) остава силен двигател, но липсата на регулации и официална статистика затрудняват прозрачността и анализа.

Ипотечни лихви – най-ниски в Европа

Снимка: iStock

България се нарежда сред топ 3 държави с най-ниски средни ипотечни лихви в Европа – едва 2,83%. За сравнение, в Полша ставките са над 7,5%, а в Румъния – почти 7%. Това прави покупката на жилище у нас относително достъпна спрямо повечето пазари в ЕС.

Жилище в Европа: В кои страни има най-голямо увеличение на цените?

България е на втора позиция по увеличение на цените на имотите в ЕС

Ново строителство и жилищен фонд

Въпреки активността, интензивността на новото жилищно строителство остава умерена – около 3,4 завършени жилища на 1000 жители през 2024 г., което поставя страната близо до средните нива за региона.

България обаче води в Европа по жилища на глава от населението, с 672 жилища на 1000 души – най-висок показател на континента, пред Франция (556) и Белгия (490). Това отразява както дългогодишната традиция на собственост върху жилища, така и наличието на голям брой необитаеми имоти.

Перспективи за 2025 и след това

Според Deloitte, българският жилищен пазар ще остане активен, но с по-умерен растеж. Основните очаквания са: забавяне на ценовия ръст поради новите ипотечни ограничения; засилване на интереса към ново строителство в периферните зони на София и големите градове; повишен интерес към наемни инвестиции, особено при стабилни лихви и еврообвързан лев; по-голяма регулация на наемния сектор в средносрочен план.

Последвайте businessnovinite.bg в INSTAGRAM 

Последвайте businessnovinite.bg във FACEBOOK

Последвайте businessnovinite.bg в LINKEDIN