На кого е земята под блока ми?

Самата собственост на земя се удостоверява с Нотариален акт

Да притежаваш апартамент в блока и да притежаваш земята под блока са съвсем различни неща. Голяма част от собствениците не притежават земята под блоковете и ако сградите се срутят по някаква причина, те няма да имат право да вдигнат нова сграда върху парцела. Купувачите в България обикновено се сдобиват с част от стълбището, входа и общите части на мазето и таваните, но не и идеалната част от парцела под тях.

И все пак, ако собственикът или етажните собственици на сградата притежават само право на строеж, те трябва да изградят новата сграда в груб строеж в рамките на 5 години от събарянето на предишната. В противен случай губят тази възможност. Факт е обаче, че този процес е много сложен и трудноизпълним за собствениците в този срок. 

„Няма такъв термин, като "прилежаща земя към апартамент". Може да се продаде и само апартамент без земя, ако беше прилежаща нямаше да може да се прехвърля самостоятелно. Иначе, при ново строителство още в площообрзуването се определена частта от земята, върху която е построена сграда, която част от земя се продава с апартамента, казва за businessnovinite.bg Явор Пейчев, оперативен директор на „ИМОТЕКА“.

Не е задължително, ако купувате апартамент да искате да притежавате и земя от парцела под него. Но все пак, ако един собственик на апартамент иска да притежава такава той трябва да бъде наясно, че няма точно правило колко точно квадрата ще получи. Процентът се определя в таблицата за площообразуване при сгради ново строителство.

Самата собственост на земя се удостоверява с Нотариален акт.

Според закона за етажната собственост, общи части при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

„При преценката на възможността да се прехвърли правото на собственост върху част от застроен недвижим имот, отделно от собствеността върху сградата, от значение е дали всички собственици на обекти в сградата притежават и идеални части от земята, върху която тя е построена. Когато всички собственици на самостоятелни обекти в сградата притежават и части от земята, тя представлява обща част от етажната собственост. В този случай право на собственост върху идеална част от застроения имот може да бъде прехвърлено само заедно с прехвърлянето на собственост на обект в сградата. За да бъде обект на сделка отделно от самостоятелните обекти в сградата, земята трябва да отговаря на устройствените изисквания за обособяване на отделни поземлени имоти“, уточнява Явор Пейчев.

В обратния случай, когато собствениците на поземления имот не съвпадат със собствениците на самостоятелни обекти в сградата, според експерта, сградата е изградена при учредено право на строеж и собствеността върху нея е отделна от собствеността върху земята. В този случай собственикът на земята може да прехвърля правото си върху нея, ако земята е съсобствена, съсобственикът е длъжен първо да предложи своята идеална част на другите съсобственици. При сключване на сделка за отделен обект в сградата в режим на етажна собственост, идеалните части от земята, върху която е построена сградата, следва да бъдат отделно описани и да бъдат приложени съответните документи за собственост на земята.

В зависимост от това дали земята е собственост само на лица, които имат обекти в сградата, или има и лица, който не притежават самостоятелни обекти в сградата, се определя режимът на земята: дали е част от етажната собственост или в "обикновена" съсобственост. При етажна собственост решението как да е използва земята се взема от Общото събрание на етажните собственици. При "обикновена" съсобственост решението се взема от съсобствениците. Така, ако бъдат продадени всички обекти от една сграда, но инвеститора запази правото на собственост върху парцела, той ще е длъжен да осигури само достъп до сградата и при ремонт, но иначе сам ще определи как ще се ползва парцела. Би могъл да го отдава под наем за паркиране, например.

Когато купуваме апартамент на зелено, вече имаме ли собственост и върху земя?
„Това зависи от договора. Обикновено земята се прехвърля след АКТ 14 и най-често е след АКТ 16 и Разрешение за въвеждане в експлоатация“, казва Пейчев.

По негови думи собствеността на парцела, върху който се строи дадена нова сграда, трябва да се проследи 10 години назад при закупуване на апартамент на зелено. Това тъй като предходните сделки с имота крият риск за последващите сделки - включително сделки на зелено. Необходимо е да се установи:

• дали инвеститорът - продавач е собственик на земята и как е придобито правото на собственост;
• дали за собственост върху имота биха могли да претендират трети лица - съпрузи, наследници, или съсобственици;
• дали има тежести върху земята - искови молби, възбрани, ипотеки, и други.