Колко струва прехвърлянето на апартамент и кой плаща?

Ето какво трябва да знаете

Покупката на апартамент винаги е сериозна финансова стъпка. Когато решите да я направите, трябва да сте наясно, че освен сумата за самия имот е важно да се предвидят и всички съпътстващи разходи по прехвърлянето. Много купувачи се интересуват единствено от продажната цена, но при сключването на сделката възникват и допълнителни разходи като местен данък, нотариална такса, такса за вписване и такси за различни документи. Кой поема тези разходи и колко ще струва прехвърлянето зависи от конкретната сделка, местонахождението на имота и договореностите между купувача и продавача.

Нека разгледаме конкретен пример с апартамент на стойност 120 000 евро. Един от основните разходи при покупко-продажба на недвижим имот е местният данък при придобиване. Неговият размер се определя от съответната община и може да бъде различен в различните населени места. За пример можем да приемем ставка от 3%. Ако данъчната основа е 120 000 евро, местният данък ще бъде 3 600 евро. Обичайно този разход се поема от купувача, освен ако страните не са договорили друго.

България е втора в ЕС по поскъпване на разходите за собствено жилище

Между последното тримесечие на 2020 г. и второто тримесечие на 2026 г. натрупаният ръст достига 36,3% в ЕС

Друг основен разход е нотариалната такса. Тя се изчислява съгласно действащата тарифа за нотариалните такси и зависи от материалния интерес по сделката. При апартамент за 120 000 евро нотариалната такса представлява още един значителен разход към бюджета за покупката, като към нея се начислява и ДДС, когато нотариусът е регистриран по ДДС. Точният размер на нотариалната такса се определя при подготовката на сделката и също обичайно се поема от купувача, макар че страните могат да се договорят и за различно разпределение.

След подписването на нотариалния акт сделката трябва да бъде вписана в Имотния регистър. Таксата за вписване обикновено е 0,1% от стойността, върху която се изчислява таксата. При имот на стойност 120 000 евро това означава ориентировъчно 120 евро. В повечето случаи и тази такса се заплаща от купувача.

Освен тези основни разходи трябва да се предвидят и средства за необходимите документи по сделката. В зависимост от конкретния имот може да са необходими данъчна оценка, схема или скица на имота, различни удостоверения, нотариални заверки, декларации и други документи. Тези разходи обикновено са по-малки в сравнение с местния данък и нотариалната такса, но също трябва да бъдат включени в общия бюджет.

При покупката на апартамент за 120 000 евро например, ако местният данък е 3%, само той би възлизал на 3 600 евро. Към тази сума се добавят около 120 евро за вписването, нотариалната такса с приложимия ДДС и разходите за необходимите документи. Така купувачът трябва да предвиди няколко хиляди евро над договорената цена на имота. Ако към сделката има брокер, адвокат или ипотечен кредит, общите разходи могат да бъдат още по-високи.

Важно е да се има предвид, че местният данък не е еднакъв за всички общини. Например при един и същ имот на стойност 120 000 евро размерът на данъка може да бъде различен в зависимост от това къде се намира имотът. Освен това за определянето на някои такси и данъци може да има значение не само договорената продажна цена, но и данъчната оценка на имота. Затова преди сделката е добре да се направи точен разчет според конкретния имот.

При сделка с ипотечен кредит могат да възникнат и допълнителни разходи. Те могат да включват оценка на имота, банкови такси, разходи за учредяване и вписване на ипотека, нотариални такси и други разходи, свързани с изискванията на банката. Ако покупката се извършва с помощта на брокер, трябва да бъде взета предвид и договорената брокерска комисиона. При по-сложни сделки е препоръчително да се предвиди и разход за адвокатска проверка на документите и собствеността.

Експерт: Имотният пазар се срива. Очакваме ли проблеми?

Най-голям годишен спад на сделките в третото тримесечие се наблюдава по морето

Що се отнася до въпроса кой плаща при прехвърлянето на апартамент, в практиката най-често купувачът поема местния данък, нотариалната такса и таксата за вписване. Разходите за определени документи могат да бъдат за сметка на продавача или купувача в зависимост от характера на документа и постигнатата договорка. Важно е да се прави разлика между това кой обичайно поема даден разход и това кой е задължен по закон. При някои разходи страните могат свободно да договорят различно разпределение. Продавачът от своя страна може да има свои разходи и данъчни задължения, свързани с продажбата на имота. В зависимост от конкретните обстоятелства може да възникне и задължение за данък върху дохода от продажбата. Дали такъв данък се дължи зависи от различни фактори, включително от това кога и как е придобит имотът и дали са изпълнени законовите условия за освобождаване от облагане.

Затова, ако планирате покупка на апартамент за 120 000 евро, не е препоръчително да разполагате само със сумата за покупната цена. Необходимо е да предвидите допълнителен бюджет за местен данък, нотариална такса, вписване, документи и евентуални разходи за брокер, адвокат или ипотечен кредит. Точната сума може да бъде изчислена едва след като се вземат предвид общината, данъчната оценка, начинът на финансиране и условията, договорени между страните.